« Wróć do głównego śledztwa Samana Group

Samana Landbank Trust to najbardziej profesjonalnie wyglądający produkt, jaki kiedykolwiek wypuścił Marek Zmysłowski. Przychodzi ze szwajcarskim ISIN, opakowaniem trustu fiducjarnego, „185% pokryciem aktywami” i 12% rocznej rentowności. Po fali skarg wokół crowdlendingu Samana Group i zbiórki na Hacienda Cocuyo, ten szlif jest celowy. Ta strona zdejmuje opakowanie i patrzy, co struktura faktycznie chroni — a czego nie.

Czym naprawdę jest Samana Landbank Trust

Marketing przedstawia Trust jako instrument klasy instytucjonalnej zabezpieczony nieruchomościami. Główny haczyk jest prosty:

• 12% rentowności rocznie,
• identyfikator szwajcarski ISIN,
• struktura „pożyczki kolateralnej”,
• 185% pokrycia aktywami na papierze,
• opcja konwersji na nieruchomość na Dominikanie.

Pod opakowaniem mechanika nie jest nowa. Trust kupuje działki tanio przez podmiot „Landbank”, a następnie sprzedaje je po wyższej wycenie wewnętrznej do „Development Trust”. Marża między tymi dwoma cenami to źródło obiecanej rentowności. Dopóki płynie nowy kapitał inwestorski, model działa na papierze. Z chwilą, gdy ten strumień zwalnia, ta sama dynamika, która uderzyła w wcześniejszy polski crowdlending Zmysłowskiego, uderza i w ten Trust.

Liczby pod maską

Według własnych materiałów Samany:

• ziemia była nabywana po ok. 5 USD za metr kwadratowy,
• ta sama ziemia była prezentowana inwestorom po wartości kilkukrotnie wyższej,
• Faza 1 wyglądała na rentowną tylko na slajdach, bo obejmowała minimalny zakres prac, daleki od planu nagłówkowego ok. 1 000 jednostek.

Jeśli przeliczyć model na pełnej skali, jaka jest sprzedawana — projekt 1 000 jednostek — matematyka przestaje się spinać nawet przy hojnych założeniach sprzedaży. Nagłówkowe 12% zależy od:

1. ciągłego, dużego dopływu nowych inwestorów,
2. wycen ziemi, których lokalny rynek dominikański nie wspiera, oraz
3. realizacji budowy przez zespół bez wcześniejszego doświadczenia deweloperskiego (zob. ostrzeżenie crowdlendingowe).

„Worst Case Scenario” po polsku

Własna dokumentacja Trustu opisuje kaskadę dla najgorszego scenariusza. Przetłumaczona z marketingowego na polski brzmi tak:

1. Rezerwy escrow wyczerpują się — bufor gotówkowy idzie pierwszy.
2. Ziemia trafia na sprzedaż na rynku dominikańskim.
3. Jeśli ziemia nie sprzeda się po wycenie nadanej przez Samanę, odpowiedzialność przechodzi na samego Samana Group.
4. Jeśli Samana Group nie ma pieniędzy — a spółka wielokrotnie sama opisywała się jako mająca napiętą gotówkę — ziemię przejmuje Estating.

Kluczowe zdanie to to, czego nie ma w żadnym z tych kroków: inwestor nie odzyskuje gotówki. Najlepszy realny wynik to skończenie z kawałkiem dominikańskiej ziemi, której cena rynkowa może być ułamkiem wartości, po której ją sprzedano.

Czym jest szwajcarski ISIN — a czym nie

ISIN (International Securities Identification Number) to 12-znakowy kod identyfikujący papier wartościowy. To identyfikator administracyjny, nie gwarancja czegokolwiek. W szczególności szwajcarski ISIN nie oznacza żadnej z poniższych rzeczy:

• Nie jest gwarancją bankową.
• Nie jest gwarancją rządu Szwajcarii.
• Nie oznacza, że szwajcarski bank jest stroną twojego pieniądza.
• Nie uruchamia żadnego mechanizmu wypłat, jeśli Samana Group nie spłaci.

Jeśli na końcu drogi Marek Zmysłowski po prostu poinformuje inwestorów, że nie ma pieniędzy — ten sam scenariusz już udokumentowany w sekcji Fakty vs. Kłamstwa na temat mieszkania w Szczecinie — ISIN nie otworzy szwajcarskiego sejfu. Po prostu identyfikuje papier, który nie zapłacił.

Czerwone flagi do sprawdzenia przed wpłatą

Zanim przelejesz jakiekolwiek środki do Samana Landbank Trust, przejdź przez następującą listę due diligence:

• Klauzula wyjścia w gotówce. Przeczytaj umowę. Czy jest data, w której możesz zażądać gotówki, a nie ziemi? W obecnej dokumentacji Trustu wcześniejsze wyjście jest praktycznie niedostępne.
• Niezależna wycena. Poproś o aktualny operat ziemi, sporządzony przez dominikańskiego rzeczoznawcę bez powiązań z Samaną.
• Cel wykorzystania środków. Potwierdź na piśmie, że twoje pieniądze idą na budowę Fazy 1, a nie na obsługę starszych zobowiązań crowdlendingowych lub Hacienda Cocuyo.
• Beneficjent rzeczywisty. Ustal, która spółka rzeczywiście jest właścicielem ziemi w momencie, gdy wpływa twój pieniądz. Niedawna rejestracja równoległej spółki GRUPO SAMANA REH SAS (numer podatkowy 133-45383-5) na Dominikanie to detal strukturalny, o który warto zapytać.
• Historia gwarancji. Sprawdź, co stało się z wcześniejszymi gwarancjami osobistymi Marka Zmysłowskiego — w tym z mieszkaniem w Szczecinie sprzedanym po cichu i z gwarancjami osobistymi przy pożyczkach crowdlendingowych dziś w opóźnieniu.

Żadna z tych weryfikacji nie jest agresywna. To pytania, jakie zadałby każdy alokator instytucjonalny przed zaangażowaniem kapitału. Sam fakt, że odpowiedzi są trudne do uzyskania, jest najbardziej informacyjną częścią analizy.

Czytaj dalej

• Marek Zmysłowski: oszustwo na Dominikanie i wcześniejsze afery
• Crowdlending Samana Group: ostrzeżenie dla pożyczkodawców
• Wróć do pełnego śledztwa Samana Group